Một người mua khu đất rộng 2.300m2 ở Tây Ninh bằng hợp đồng công chứng và đã có sổ hồng nhưng 4 năm sau, hợp đồng này bất ngờ bị tòa án tuyên hủy, đẩy chủ đất đến trước nguy cơ “trắng tay”.
Một trong những căn cứ để tòa tuyên hủy hợp đồng công chứng là một giấy viết tay.
Mua đất xong… bị kiện
Đầu năm 2019, ông Trần Minh Nghĩa (44 tuổi, ngụ TP.HCM) có nhu cầu mua đất ở tỉnh Tây Ninh nên quen biết với người môi giới tên Lâm Nguyên Thảo. Bà Thảo giới thiệu cho ông Nghĩa thửa đất diện tích hơn 2.300m2 tại xã Bình Minh, TP Tây Ninh của bà Nguyễn Thị Thanh Hiếu với giá 1,8 tỉ đồng (làm tròn).
Ông Nghĩa trình bày: “Tôi đặt cọc 2 lần cho chị Hiếu thông qua chị Thảo số tiền 685 triệu đồng. Trong đó một lần tôi gửi qua ngân hàng, một lần tôi đưa trực tiếp chị Thảo.
Như đã hẹn, ngày 4-5-2019, tôi và chị Thảo, chị Hiếu đến Văn phòng công chứng Trần Duy Linh (phường 1, TP Tây Ninh) để ký hợp đồng công chứng. Tại đây tôi nói với chị Hiếu là tôi đã đặt cọc thông qua chị Thảo, giờ ký hợp đồng xong tôi sẽ giao đủ 1,2 tỉ đồng còn lại thì chị Hiếu đồng ý.
Sau đó vợ tôi đã trực tiếp giao số tiền còn lại”. Cuối tháng 6, ông Nghĩa được Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Tây Ninh cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (sổ hồng).
Mọi chuyện đều diễn ra bình thường cho đến hơn 1 năm rưỡi sau, ông Nghĩa bất ngờ nhận được thông báo từ TAND TP Tây Ninh thụ lý vụ án đối với nguyên đơn là bà Nguyễn Thị Thanh Hiếu và bị đơn là ông và bà Lâm Nguyên Thảo.
Từ mua đất thành người đứng tên giùm
Theo nội dung khởi kiện, bà Hiếu trình bày: ngày 3-5-2019, bà chuyển nhượng cho bà Thảo phần đất trên với giá hơn 1,8 tỉ đồng. Khi chuyển nhượng, bà Hiếu và bà Thảo có viết giấy mua bán đất (giấy tay). Hai bên thỏa thuận để cho em trai bà Thảo là ông Nghĩa ký hợp đồng chuyển nhượng với bà Hiếu để tiện cho việc vay ngân hàng.
Ngày 4-5-2019, bà Thảo ra công chứng đưa trước cho bà Hiếu 800 triệu đồng, hẹn 20 ngày sau đưa thêm 200 triệu đồng, số còn lại là 885 triệu đồng hẹn 4 tháng sau sẽ trả đủ, nếu bà Thảo không làm đúng hợp đồng thì bà Hiếu có quyền lấy lại đất. Những thỏa thuận này trong giấy mua bán đất ngày 3-5-2019, có chữ ký, chữ viết của bà Hiếu và bà Thảo.
Theo bà Hiếu, sau khi ông Nghĩa được cấp sổ hồng nhưng đến nay bà Thảo vẫn chưa thanh toán hết số tiền còn lại nên bà Hiếu khởi kiện yêu cầu tòa án tuyên hủy hợp đồng chuyển nhượng giữa bà Hiếu và ông Nghĩa. Bà Hiếu cũng phủ nhận đã nhận 1,2 tỉ đồng từ vợ chồng ông Nghĩa mà khẳng định chỉ nhận 800 triệu đồng từ bà Thảo.
Trong khi đó ông Trần Minh Nghĩa khẳng định không biết và không liên quan gì đến giấy thỏa thuận viết tay giữa bà Hiếu và bà Thảo. “Tôi chỉ biết bà Thảo là cò đất ở Tây Ninh chứ không chị em gì với Thảo, hơn nữa Thảo nhỏ hơn tôi 2 tuổi thì làm sao là chị của tôi”, ông Nghĩa bức xúc.
Trong khi đó, bà Thảo dù đã được tòa án triệu tập nhiều lần nhưng không đến giải quyết vụ án, không nộp bản trình bày ý kiến đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.
Theo đại diện Văn phòng công chứng Trần Công Duy Linh trình bày: Hợp đồng chuyển nhượng đất giữa bà Hiếu và ông Nghĩa đảm bảo đúng quy định. Việc bà Hiếu khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng này với lý do bà Thảo vi phạm nghĩa vụ thanh toán là không có cơ sở bởi lẽ văn phòng công chứng không biết bà Thảo là ai.
Theo hội đồng xét xử (HĐXX), việc bà Hiếu cho rằng việc ký hợp đồng với ông Nghĩa là do có thỏa thuận để ông Nghĩa đứng tên giùm là không có căn cứ vì bà Hiếu là người có đủ năng lực hành vi dân sự có sự tự nguyện về mặt ý chí khi ký hợp đồng. Hơn nữa bà Hiếu cũng thừa nhận người vi phạm nghĩa vụ thanh toán là bà Thảo chứ không phải ông Nghĩa.
Ngoài ra, giấy thỏa thuận viết tay giữa bà Hiếu và bà Thảo không có chữ ký xác nhận của ông Nghĩa. Bà Hiếu cũng không chứng minh được ông Nghĩa là em của bà Thảo. Đồng thời giữa ông Nghĩa và bà Thảo cũng không có thỏa thuận nào liên quan.
Quá trình giải quyết vụ án, tòa đã yêu cầu bà Hiếu cung cấp bản chính giấy mua bán đất viết tay nhưng bà này không cung cấp, không nêu rõ lý do nên HĐXX không có cơ sở xem xét vì bản photo không phải là chứng cứ vụ án. Từ những căn cứ trên, HĐXX không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Nguyễn Thị Thanh Hiếu.
Căn cứ giấy tay để hủy hợp đồng công chứng?
Sau hơn 2 tháng, TAND tỉnh Tây Ninh đưa vụ án trên ra xử phúc thẩm do có kháng cáo của bà Hiếu. Bà Hiếu yêu cầu sửa bản án theo hướng chấp nhận yêu cầu hủy hợp đồng giữa bà với ông Nghĩa, bà Hiếu sẽ trả lại cho bà Thảo số tiền đã nhận là 800 triệu đồng.
Cấp phúc thẩm cho rằng kết luận giám định giấy mua bán viết tay kết luận chữ ký, chữ viết họ tên Lâm Nguyên Thảo dưới mục bên mua có nội dung “Đất này tôi tên Lâm Nguyên Thảo mua nhưng vì lý do vay ngân hàng nên tôi để cho em tôi đứng tên…” do đó giấy tay này là chứng cứ có thật. Hơn nữa phần đất này đến nay do bà Hiếu quản lý, do bà Thảo chậm thanh toán nên bà Hiếu yêu cầu hủy hợp đồng là có căn cứ.
Tòa phúc thẩm cho rằng cấp sơ thẩm chưa xem xét toàn diện chứng cứ nên tuyên chấp nhận kháng cáo của bà Hiếu; sửa bản án sơ thẩm theo hướng hủy hợp đồng chuyển nhượng giữa bà Hiếu và ông Nghĩa. Bà Hiếu được quyền liên hệ cơ quan có thẩm quyền để thực hiện thủ tục cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Đã xét xử khách quan, không cần giải thích!
Tuổi Trẻ đã liên hệ TAND tỉnh Tây Ninh để tìm hiểu một số thông tin liên quan vụ án trên như: giá trị pháp lý của giấy mua bán viết tay (bản án phúc thẩm không nêu là bản chính hay bản photo); kết quả xác minh mối quan hệ giữa ông Nghĩa và bà Thảo; căn cứ để cấp phúc thẩm chấp nhận giấy viết tay để hủy một hợp đồng công chứng.
Trong văn bản phúc đáp Tuổi Trẻ do ông Lê Hữu Chiến – phó chánh án TAND tỉnh Tây Ninh – ký cho rằng các tài liệu chứng cứ có trong hồ sơ vụ án đã được HĐXX xem xét, đánh giá toàn diện, khách quan tại phiên tòa. Vì vậy TAND tỉnh Tây Ninh không thực hiện việc giải thích. Ngoài ra, ông Nghĩa đã gửi đơn đề nghị chánh án TAND cấp cao tại TP.HCM xem xét vụ án theo thủ tục giám đốc thẩm nên TAND tỉnh Tây Ninh đề nghị chờ đợi kết quả giải quyết.
Tòa phúc thẩm chưa làm rõ mối quan hệ giữa bà Thảo và ông Nghĩa
Theo luật sư Nguyễn Phong Phú (Đoàn luật sư TP.HCM), giấy viết tay có phần nội dung do bà Lâm Nguyên Thảo tự viết, ký tên và tự đề cập: “đất này tôi tên Lâm Nguyên Thảo mua nhưng vì lý do vay ngân hàng nên để cho em tôi đứng tên”. Thế nhưng nội dung này không nêu rõ “em tôi ” là ai, tên gì, ở đâu? Ông Trần Minh Nghĩa cũng không ký tên vào giấy viết tay này để xác nhận nội dung trên.
Trong khi đó văn phòng công chứng cũng xác định không biết Lâm Nguyên Thảo là ai, có quan hệ gì trong việc ký hợp đồng giữa bà Hiếu và ông Nghĩa. Mặt khác, suốt quá trình giải quyết vụ án, bị đơn Thảo không có mặt, không có tường trình, không ghi được lời khai, nên không có cơ sở để xác định “người em” được đề cập có phải là ông Trần Minh Nghĩa hay không.
“Việc tòa án chưa làm rõ được mối quan hệ giữa bà Thảo, ông Nghĩa mà chấp nhận theo lời trình bày của bà Hiếu để tuyên án là không khách quan, chưa đầy đủ, một chiều dẫn đến việc bản án có thể bị sai bản chất, gây thiệt hại đến lợi ích hợp pháp của ông Nghĩa”, luật sư Phú nhận định.
