Bạn đọc Anh Thư (Thái Bình) hỏi: Năm 2025 có dễ dàng trong việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp lên đất thổ cư không?”.

Dễ dàng xin chuyển đất nông nghiệp lên đất thổ cư nhưng sẽ mất nhiều tiền hơn từ 1.1.2026. Ảnh: Phan Anh
Công ty Luật TNHH Youme trả lời: Luật Đất đai 2024 quy định thêm nhiều điểm mới giúp người dân có thể chuyển mục đích sử dụng sang đất thổ cư dễ dàng hơn trong năm 2025 như chỉ cần đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện đã được phê duyệt và không cần đáp ứng thời điểm sử dụng đất như trước đây.

Khoản 5 Điều 116 Luật Đất đai 2024 quy định, hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp trong khu dân cư, trong cùng thửa đất hoặc chuyển mục đích sử dụng các loại đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện đã được phê duyệt.

Điều đó có nghĩa là nếu có thửa đất nông nghiệp nằm trong khu dân cư hoặc thửa đất có cả đất thổ cư và đất nông nghiệp thì muốn lên thổ cư thì chỉ cần phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện đã được phê duyệt.

Từ 1.8.2024, căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp (trong đó có đất ruộng) lên đất ở chỉ cần phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện thay vì phải phù hợp với kế hoạch sử dụng đất cấp huyện hằng năm như trước đây.

Mà quy hoạch sử dụng đất cấp huyện được hiểu là việc phân bổ chỉ tiêu sử dụng đất và khoanh vùng đất đai cho các mục đích sử dụng đất trên địa bàn huyện trong vòng 10 năm (tầm nhìn 20 năm). Còn kế hoạch sử dụng đất cấp huyện được ban hành hằng năm.

Theo quy định, chi phí chuyển đất nông nghiệp sang đất thổ cư bao gồm: Tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở; lệ phí cấp Giấy chứng nhận; lệ phí trước bạ; phí thẩm định hồ sơ.

Trong đó, tiền sử dụng đất là một trong những khoản chi phí chiếm phần lớn và quan trọng khi chuyển mục đích sử dụng đất, thường lên đến vài trăm triệu đồng.

Từ 1.1.2026, khi chính thức áp dụng Bảng giá đất mới tiệm cận hơn so với với giá thị trường chắc chắn sẽ ảnh hưởng không nhỏ tới khoản tiền sử dụng đất mà người dân phải nộp.

Hiện nay, công thức tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư được quy định tại Khoản 1, Khoản 2 Điều 8 Nghị định 103/2024/NĐ-CP như sau:

Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các loại đất trước khi chuyển mục đích sử dụng được tính như sau:

Trường hợp đất trước khi chuyển mục đích là đất nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất hoặc có nguồn gốc nhận chuyển nhượng hợp pháp đã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất:

Tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất = Diện tích đất x Giá đất của loại đất nông nghiệp tương ứng trong Bảng giá đất.

Trường hợp đất trước khi chuyển mục đích là đất nông nghiệp được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê 1 lần cho cả thời gian thuê thì tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng được tính như sau:

Có thể thấy, công thức tính chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất đều gắn liền với Bảng giá đất. Việc bảng giá đất tăng chắc chắn cũng kéo theo việc người dân phải trả khoản tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng nhiều hơn nhiều so với trước 1.1.2026.